Consument heeft keuze uit 23 woningen
12 januari 2012 - De NVM Krapte-indicator, die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper op de woningmarkt heeft, is in Nederland sinds de crisis flink opgelopen. Dit is het gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename van het aantal woningen dat te koop staat. Het afgelopen kwartaal is vooral het aanbod toegenomen. De consument heeft inmiddels de keuze uit meer dan 23 woningen. Een consument op zoek naar een vrijstaande woning kan kiezen uit maar liefst 44 woningen, zo blijkt uit cijfers van de NVM over het 4e kwartaal.
Transparantere financiële producten
Een consument die op zoek is naar een appartement heeft de keuze uit bijna 22 appartementen, voor de crisis waren er dat maar 6. Hukker: “Hoe lastig 2011 ook was, voor de modale koper met lef of visie was het eigenlijk een prima jaar. De consument heeft een ruime keuze en betaalt minder voor een woning.”
De NVM vindt dat de consument baat heeft bij een solide financiële sector, die de consument centraal stelt. De sector heeft zich al op een aantal punten verbeterd. Zo zijn de financiële producten transparanter geworden. De NVM vindt dat de financiële sector een zorgplicht heeft, niet alleen ten opzichte van nieuwe klanten, maar ook tegenover bestaande klanten, zogeheten ‘late instappers’. Hukker: “Banken moeten weer maatwerk leveren door iedere aanvraag van een consument voor een hypothecaire financiering individueel te beoordelen, zoals ook in de Gedragscode Hypothecaire Financiering staat vermeld. Ik pleit voor een grotere verscheidenheid aan hypotheek- en spaarproducten die toegesneden zijn op specifieke consumentgroepen, zoals zzp’ers.”
NVM-voorzitter Ger Hukker: “We begrijpen heel goed dat de banken het lastig hebben. Als ze teveel geld uitlenen is het niet goed, en verstrekken ze te weinig, dan is het ook niet goed. Maar binnen die uitersten kunnen de banken volgens mij best flexibeler zijn. Nu laten ze zich soms teveel door angst leiden, en schieten daardoor door in starre oplossingen. Daarmee worden problemen aangewakkerd in plaats van opgelost. Dat is niet goed voor de markt en het is unfair naar de consumenten.”
Zorgplicht
Hukker constateert dat, in combinatie met de verslechterde markt, het financieringssysteem van woningen in korte tijd drastisch is gewijzigd. “Dat heeft gezorgd voor veel onrust, en dat in een markt die gebaat is bij rust en langetermijn zekerheid. Ik geef een voorbeeld. Hele groepen ‘late instappers’ die hun huis een paar jaar geleden op de top van de markt hebben gekocht en met hun financiering tot aan het plafond zitten, krijgen het in deze markt met dalende prijzen en de beperkte leencapaciteit straks moeilijk. Met de financiële crisis is de focus op de consument totaal uit het oog verloren. Straks zie je dat in Nederland een hele groep met mensen een grote privéschuld heeft overgehouden aan de verkoop van hun huis. Dat kan niet de bedoeling zijn. Naar hen toe heb je ook een zorgplicht. Ik pleit ervoor om oplossingen te bedenken waarbij de consument daadwerkelijk centraal staat. Dat gebeurt onvoldoende. Neem het Nibud dat onlangs een ruimere leencapaciteit berekend heeft voor tweeverdieners. Het is betreurenswaardig dat toezichthouder AFM het de banken nagenoeg onmogelijk maakt om deze verruimde leencapaciteit toe te passen.”
De NVM vindt dat, gezien de grootte van het uitstaande hypotheekbedrag in ons land, banken huiseigenaren moeten stimuleren meer hypotheekschuld af te lossen. “Ruim 500.000 huishoudens hebben op dit moment een potentiële restschuld”, stelt Hukker. “Voor het grootste deel van die huishoudens is dat geen probleem, omdat ze netjes betalen en geen intentie hebben om in deze tijd te verhuizen.
Gedrqgscode hypothecaire financieringen
Maar voor mensen die nu willen verhuizen, zal bij verkoop van de woning de resterende hypotheekschuld naar verwachting hoger zijn dan de verwachte opbrengst van de woning. Vooral jongere huishoudens en huishoudens die recent een woning hebben gekocht, hebben een vergrote kans op een restschuld. Conform de Gedragscode van de banken moet deze restschuld gewoon meegefinancierd worden in de hypotheek van de nieuwe woning. ”
De invloed van de restschuld op het verhuisgedrag van huishoudens wordt in belangrijke mate bepaald door de wijze waarop banken invulling geven aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Een verkennende steekproef onder financiële adviseurs toont aan dat banken nauwelijks bereid zijn de restschuld mee te financieren. Hukker: “Door de strikte hantering van de norm dat de hypotheek niet meer mag bedragen dan 106% van de waarde van de woning, is er sprake van een ‘dubbel slot’ op de woningmarkt. Huishoudens met een restschuld kunnen niet meer verhuizen, ook als er voldoende inkomen is om de hypotheek te betalen. De restschuld-problematiek in Nederland neemt bij verdere prijsdalingen zeer grote proporties aan. Het aantal huishoudens met een potentiële restschuld neemt met ruim 40 procent toe als de woningprijzen 10 procent dalen ten opzichte van het prijsniveau medio 2011.”
Gebrek aan integrale aanpak
De NVM ziet voor het komende jaar geen herstel van de woningmarkt. De onzekerheid voor de consument zal blijven voortduren, onder meer door de geplande bezuinigingen van het kabinet. Hukker: “Grootste probleem blijft het ontbreken van toekomstperspectief, een integrale aanpak van de woningmarkt, en als gevolg daarvan voortdurende onzekerheid bij consumenten. De Voorjaarsnota zal wellicht meer slecht nieuws brengen. Daarnaast zullen er nog meer proefballonnetjes worden opgelaten, zoals ook de afgelopen maanden is gebeurd. De eurocrisis zal niet op korte termijn worden opgelost. Bovendien is een hypotheek voor banken geen strategisch product meer, maar eerder een blok aan het been. Al met al zal de consument het komende jaar met de handrem erop op de woningmarkt opereren.”
De NVM verwacht dat het aantal transacties in 2012 met circa 5% zal afnemen. De prijsdaling zal eveneens ongeveer 5% bedragen. Hukker: “Deze cijfers zullen nog negatiever worden, als er verkeerde maatregelen worden genomen, zoals het versneld verder terugbrengen van de leencapaciteit, het blijven vermijden van maatwerk door de banken, het terugdraaien van de verlaging van de overdrachtsbelasting en de aanhoudende onzekerheid over wat er met de hypotheekrenteaftrek gaat gebeuren.”
“Dit jaar zullen we echt alles uit de kast moeten halen voor de woningconsument. Ik weet dat onze leden die uitdaging graag aangaan, ondanks alle slechte berichten. We zijn per slot van rekening een kwaliteitsmerk”, besluit Hukker positief.
Bron: NVM
